Mgr. Barbora Šichová - Advokátní kancelář
Právní novinky

Nový Občanský zákoník a předkupní právo

18.12.2014 | Archiv právních novinek

Dosavadní zákonné předkupní právo spoluvlastníků navzájem již NOZ neupravuje (až na určité výjimky). Zákonné předkupní právo tak, jak jej stanovil zák. č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů v ust. § 140, zaniká k 1. 1. 2015. Obecně tak spoluvlastník při převodu spoluvlastnického podílu již nemusí od 1. 1. 2015 nabízet tento podíl k prodeji nejprve ostatním spoluvlastníkům a může jej tedy volně převést komukoliv, pouze takové nakládání nesmí být dle ust. § 1123 NOZ na újmu právům ostatních spoluvlastníků.

Výjimky, kdy zákonné předkupní právo platí, jsou dle NOZ značně omezené.

Zákonné předkupní právo platí dle ust. § 1124 NOZ jen v případech, kdy spoluvlastnictví vznikne bezesmluvně (např. v rámci dědictví závětí, soudního rozhodnutí apod.) a pouze pokud spoluvlastník nepřevádí svůj podíl jinému spoluvlastníku nebo svému manželovi, sourozenci či příbuznému v řadě přímé. Takové předkupní právo platí ovšem pouze šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví - poté předkupní právo zaniká.

Předkupní právo mají ostatní spoluvlastníci také v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně, přičemž toto platí i pro všechny případy zákonného předkupního práva.

Zákonné předkupní právo je také zachováno v případech bezesmluvního vzniku spoluvlastnictví, pokud jde o tzv. zemědělské závody (ust. § 1125 NOZ) nebo rodinné závody (ust. § 704 NOZ), u nichž ale neplatí právě ono časové omezení šesti měsíců.

Pokud jde o předkupní právo nájemce bytu, platí dle ust. § 1187 NOZ, že pokud jednotka vznikla rozdělením práva k domu či pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. Toto předkupní právo neplatí pro právnické osoby a zaniká, pokud nájemce nabídku nepřijme do šesti měsíců.

V návaznosti na novou zásadu „stavba je součástí pozemku“, kterou NOZ v ust. 506 zavádí, platí dle ust. § 1254 NOZ, že stavebník (který má právo stavby) má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku naopak k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu.

Uplatněním principu, že stavba je součástí pozemku, si NOZ klade za cíl sjednotit vlastníky staveb a vlastníky pozemků pod nimi. Za účelem dosažení tohoto cíle v případě, kdy k 1. 1. 2014 mají stavba a pozemek rozdílného vlastníka, stanoví NOZ v ust. § 3056 princip vzájemných předkupních práv, tj. vlastník pozemku, na kterém je zřízena stavba, která není součástí pozemku a nestala se jí ani k 1. 1. 2014, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku.

Smlouvou si lze samozřejmě sjednat předkupní právo bez shora uvedených omezení. NOZ upravuje podmínky pro smluvní předkupní právo v ust. § 2140 a násl. ve spojení s ust. § 2128. Mezi spoluvlastníky lze smluvní předkupní právo a jeho vložení do katastru nemovitostí rozhodně doporučit.