Mgr. Barbora Šichová - Advokátní kancelář
Právní novinky

Nájemní smlouva podle nového občanského zákoníku (NOZ)

18.12.2014 | Archiv právních novinek

NOZ zavádí změny, které se týkají také nájemní smlouvy. Níže jsou uvedeny ty nejzásadnější:

Dle ust. § 3074 odst. 1 NOZ platí pro nájem tzv. princip retroaktivity neboli zpětné účinnosti. Na nájem se totiž po 1. 1. 2014 vztahuje NOZ, a to i přestože byla smlouva o nájmu uzavřena před tímto datem. Vznik nájmu a práva vzniklá před tímto datem se budou řídit dle starého Občanského zákoníku. Existují však dvě výjimky z uvedeného principu zpětné účinnosti, kterými jsou pacht (tj. nájem věci s právem nájemce požívat výnosy a užitky z pronajaté věci, přičemž NOZ samostatně upravuje pacht závodu a zemědělský pacht) a nájem movitých věcí, u těch se pak bude postupovat kompletně podle NOZ.

NOZ dále nově zavádí možnost zápisu nájemního práva do veřejného seznamu (nejčastěji do katastru nemovitostí). Pokud je věc zapsaná ve veřejném seznamu, může vlastník, popřípadě nájemce se souhlasem vlastníka, nechat nájemní právo do tohoto seznamu zapsat.

Dle ust. § 2204 odst. 2 NOZ platí, že je-li nájem sjednaný na dobu určitou, a to delší než 50 let, bude se automaticky považovat takový nájem za nájem na dobu neurčitou.

K uzavření platné nájemní smlouvy postačí, když bude dostatečně určitě popsán předmět nájmu a to, že pronajímateli náleží za užívání předmětu nájmu nájemcem odměna. U nájmu bytu již nebude třeba stanovit příslušenství, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu.

U nájmu bytu také nově platí, že užívá-li nájemce v dobré víře byt po dobu alespoň tří let v dobré víře, pak platí, že je nájemní smlouva řádně uzavřena.

Nově je u nájmu bytu možné dohodnout výši jistoty do výše 6ti násobku měsíčního nájemného. Peněžní prostředky již nemusí být uloženy na zvláštním účtu. Nájemce má nárok na „zákonný úrok“ z jistoty.

Dále končí povinnost pronajímatele poskytovat nájemci při skončení nájmu bytovou náhradu.

Změny se týkají i skončení nájmu výpovědí. U nájmu na dobu určitou je možno ze strany nájemce podat výpověď i bez uvedení důvodu. U věci movité u nájmu na dobu neurčitou je výpovědní lhůta jeden měsíc. Poruší-li jedna ze stran zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a způsobí tím značnou újmu druhé straně, pak lze dát výpověď bez výpovědní doby. U nájmu bytu platí nově, že nájemce má právo u nájmu na dobu určitou, pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku smlouvy vycházely, a nelze rozumně požadovat po nájemci, aby v nájmu pokračoval. Jako příklad je uváděno nalezení nové pracovní pozice v jiném městě.